Son dönemde taşınmaz sahibinin konut ihtiyacının oluşması sebebiyle mevcut kiracının tahliyesi gündeme gelmiştir. Zira yeni bir kiralık konut bulunmasının zorluğu, kira bedellerinin yüksek olması nedeniyle kiracı, konutu tahliye etmek istememekte olup bu durumda kiraya verenler mağduriyet yaşamaktadır. Ayrıca kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının, hukuki süreci düşünüldüğünde davanın uzun yıllar sürmesi nedeniyle kiraya verenin mağduriyeti daha da artmaktadır. Bu nedenle kiraya veren her durumda kiracıyı tahliye edememekte olup sadece kanunda belirtilen sebeplerle kiracıyı tahliye edebilmektedir. Bu yazımızda kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ile yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını detaylı şekilde inceleyeceğiz.
Kiraya Verenin Konut ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
TBK madde 350 ile kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunla bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacının varlığı halinde kiracının kusuru bulunmasa dahi ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye edilebileceği ifade edilmiştir. Kanun metninde konut ve işyeri ihtiyacının kiraya verenin hangi yakınları açısından doğabileceği sayılsa da ihtiyacın ne olduğu somut şekilde belirtilmemiştir. İhtiyaç nedeni olayın özüne göre farklılık gösterebilir ancak öncelikle samimi ve gerçek olmalıdır.
Kimler İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davacı Açabilir?
Yukarıdaki başlıkta belirttiğimiz üzere kanun metninde açıkça kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu belirtilmiştir. Burada açıkça altsoy ve üstsoy ifadesi kullanıldığı için kiralayanın torunu veya büyükanne ve büyükbabası için de taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davası açması mümkündür. Ayrıca kanun metni ile kiralayanın kanunla bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden bahsedilmiştir. TMK madde 364 “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır. “ şeklinde olup kiralayanın kardeşine bakmakla yükümlü olduğunun kabulü gerekmektedir. Öyleyse kiralayan kardeşi için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Bu konuya ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12439E. 2014/12928K. ve 24.11.2014 tarihli ilamı “..Somut olayda; Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK.nun 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK.nun 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK.nu hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir…” şeklindedir. Kiraya verenin belirtilen kişiler dışında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması mümkün değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyaç Senepleri
Her olayın özüne göre ihtiyaç nedeni farklılık arz edebilir. Ancak ihtiyaç nedeni tespit edilirken bazı detayların incelenmesi gerekmektedir. Öyle ki ihtiyacın gerçek ve samimi olması ile birlikte süreklilik de arz etmesi gerekmektedir. Yine henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, tahliye sebebi yapılamaz. Ancak belli başlı hallerin varlığı halinde ihtiyacın var olacağı yadsınamaz. Örneğin tayini çıkan yerde yalnızca bir tane konutu bulunan kiralayanın ihtiyacının varlığı kabul edilmektedir. Kiralayanın kirada oturması veya ekonomi, sağlık, evlilik, işe veya okula yakın olması sebepleri de ihtiyaç olarak gösterilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Yukarıdaki şartların varlığı ve kanuni sürelere uymak şartı ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Kanun koyucu belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri yönünden farklı dava açma süreleri öngörmüştür.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira başlangıç ve kira süresi bellidir. Bu sözleşmeler kira bitiş tarihinden en az onbeş gün önce taraflarca bildirim yapılmazsa kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamaktadır. Günümüzde genellikle belirli süreli kira sözleşmeleri uygulanmakta olup şartların varlığı halinde belirli süreli kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise taraflar arasında belirli bir süre belirtilmeden yapılan kira sözleşmesidir. Bu tür sözleşmelerde, kiralayan ve kiracı arasında kira bedeli, diğer şartlar ve koşullar belirlenir ancak sözleşmenin ne zaman sona ereceği belirtilmez. Bu tarz sözleşmenin varlığı halinde genel hükümlere göre kira sözleşmesinin dönem ve bildirim sürelerine uyulması şartı ile tespit edilecek tarihten itibaren bir aylık süre içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
Kanun koyucu tarafından taraflarca hazırlanan kira sözleşmesinde aksi kabul edilmedikçe altı aylık fesih dönemi ve üç aylık bildirim süresi öngörülmüştür. Örneğin başlangıç tarihi 01.01.2022 olan belirsiz süreli kira sözleşmesinde ilk fesih dönemi 01.07.2022 tarihine kadardır. 01.03.2024 tarihinde fesih iradesi ortaya çıkan kiralayanın 01.04.2024 tarihine kadar kiracıya bu isteğini bildirmesi gerekir. Bildirimin süresinde gerçekleşmesi halinde kiralayan tarafından dördüncü altı aylık dönemin sonunda bir aylık süre içinde yani 01.07.2024 ile 01.08.2024 tarihleri arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi Uzar Mı?
Kiralayan, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için önceden ihtarname göndermek zorunda değildir. Ancak kira süresi sonunda konut ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edeceğini belirten bir ihtarname göndermişse, bu durumda kira süresi sona erdiği tarihten itibaren uzayan bir yıllık süre içinde dava açabilir. Yargıtay ihtarnamenin gönderilmesi ile birlikte uzayan kira döneminde kiracı tarafından ödenen kira bedeline şerh konulmadan kabul edilmesi halinde uzayan kira dönemi içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamayacağına hükmetmektedir. Gerçekten de ihtiyaç sebebinin süreklilik arz etmesi ve kira sözleşmesinin yenilenmemiş olduğunun kabulü için uzayan dönemde ödenen kira bedelinin şerh işlenerek kabul edilmesi gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de fesih dönemine ve bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirimin bir sonraki fesih dönemi için yapıldığının kabulü gerekmektedir. Tahliye sürecinin yorucu ve detaylı olması sebebi ile hak kaybına uğramamak adına Ankara kira avukatı ile sürecin takip edilmesinde fayda vardır.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?
Kiralanan taşınmazın sonradan edinilmesi halinde kanun koyucu tarafından yeni malikin, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Her ne kadar kanun koyucu, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak istese de iradesi dışında kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malik için kira sözleşmesi bitiş süresi beklenmeden kiracının tahliyesini mümkün kılarak menfaat dengesini düzenlemiştir.
İlgili TBK madde 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklindedir. Kiralananın tahliyesi için ihtiyaç sebebinin varlığı ile bu hakkı kimler için kullanabileceği yukarıda ifade edilmiş olup yeniden açıklanmayacaktır.
Yeni Malikin Yazılı Bildirim Koşulu
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere taşınmaza sonradan malik olan kişi, kira sözleşmesinin tarafı olduğu tarihten itibaren bir ay içinde kiralananın yeni maliki olduğunu, konut ve çatılı işyeri ihtiyacı içinde bulunduğunu ve taşınmazın boşaltılmaması halinde tahliye davası açacağını bildirmelidir.
Yeni Malikin Dava Açma Süresi
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını bildirim süresine uymak şartı ile iktisap tarihinden itibaren 6 aylık süre sonunda açabilir. Bu süre asgari olup 6 aylık sürenin hemen sonunda açılması gerekmese de ihtiyaç sebebinin sürekliliğinin ispatı için vakit geçirmeden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta fayda vardır.
Ayrıca ifade etmeliyiz ki iktisap tarihi tapu kütüğüne tescil ile olabileceği gibi tescilden önce de olabilir. Öyle ki mahkeme kararı veya cebri icra ile taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılabilir. Bu gibi durumun varlığı halinde mahkeme kararının kesinleştiği veya ihalenin gerçekleştiği tarih iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Gerekli Mi?
Yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içinde bildirim yapma usulü kanunda açıkça yazılı şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Bu şartın yerine getirilmemesi halinde tahliye davası açılamayacaktır. Ancak yeni malik tarafından iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içinde bildirim şartı yerine getirilmezse her halükarda yukarıda ifade edilen şartların yerine getirilmesi halinde kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
Tapuda Kira Sözleşmesi Şerh Edilmişse Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Uygulamada çok karşılaşılmasa da kira sözleşmesinin tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne kaydedilmesi halinde şerh süresince kira sözleşmesinin varlığına ve kiracının kullanım hakkına yeni malik tarafından katlanılması gerekir. Zira, Kira sözleşmesinin tapu siciline kaydedilmesi, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme yetkisini kısıtlar. Örneğin 01.01.2022 tarihli kira sözleşmesinin 2 yıl süre ile tapu kütüğüne şerh edildiği düşüldüğünde ve 01.01.2023 tarihinde taşınmaz malikinin değiştiği kabul edildiğinde iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içinde yazılı bildirim yapılsa dahi dava açma süresi kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren başlayacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu hale getirilmiştir. Bu şart yerine getirilmeden açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilecektir. Arabuluculuk süreci bir dava olmasa da anlaşma zeminin oluşması ve hak kaybına uğramamak adına Ankara avukat ile görüşerek sürecin takibinde destek alınması faydalı olacaktır.
Sonuç
Sonuç olarak, taşınmaz sahibinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle mevcut kiracının tahliyesi hukuki süreçler çerçevesinde ele alınması gereken önemli bir konudur. Kiraya verenlerin mağduriyet yaşamamaları için hukuki sürecin dikkatli ve titiz bir şekilde takip edilmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen mülk sahipleri, kanunda belirtilen şartlara ve sürelere uygun hareket etmelidirler. Aksi takdirde, dava açma süreçleri uzayabilir ve hak kaybı yaşanabilir.
Ayrıca, yeni malikin taşınmazın ihtiyacı nedeniyle tahliye talebi de belirli usul ve sürelere tabidir. Bu süreçlerde hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korumak amacıyla kanuni düzenlemelere uyulması önemlidir. Arabuluculuk sürecinin de zorunlu hale gelmesi, taraflar arasında anlaşma zemini oluşturmak ve mahkeme süreçlerini azaltmak adına önemli bir adım olmuştur.
Kiraya verenlerin ve yeni maliklerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında hak kaybı yaşamamaları adına sürecin başından sonuna kadar uzman bir hukuk bürosu ile çalışmaları, kendileri için en doğru ve etkin sonucu alabilmeleri açısından kritik bir öneme sahiptir.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar.
Bir Yorum Yazın