Günümüzde ortaya çıkan fiyat pahalılığı, kira bedellerine de yansımaktadır. İlk kez eve çıkacak kiracılar yüksek kira ücretleri ile karşılaşırken hali hazırda kiracı olanlar ise piyasanın katbekat altında kira ücretleri ödemektedir. Bu durumda, kiralayanlar piyasa rayicinin altında kira bedeli tahsil ederek mağdur olmaktadır. Hal böyle iken kiralayanların kira bedelini nasıl piyasa rayicine çıkarırım arayışı ortaya çıkmakta ve kira tespit davası söz konusu olmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi veya yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan hukuki bir davadır. Bu davalar, genellikle kira bedelinin adil ve piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde veya kira bedelinin enflasyon karşısında yetersiz kaldığı durumlarda bu dava türü sıkça gündeme gelir.
Kira tespit davalarında dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin süresidir. Kira sözleşmesinin beş yılı geçip geçmemesi durumuna binaen mahkemece farklı hesaplama yöntemleri kullanılarak kira bedeli tespit edilecektir.
Kira Tespit Davası Şartları
Her davada olduğu gibi kira tespit davası açılması için de bazı şartların varlığı gerekmektedir. Bunlar;
- Taraflar arasında kurulmuş geçerli bir sözleşmenin varlığı
- Davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması
- TBK m. 344/2’ye göre açılacak davalarda kira bedeli artışına ilişkin hükmün bulunmaması veya TBK m. 344/3 gereğince kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin geçirilmiş olması
İfade edildiği üzere kira tespit davası açılması için geçerli bir sözleşmenin varlığı gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması şartı aranmasa da sözleşme içeriğinde aşırı yararlanma, genel ahlaka aykırılık bulunması veya sözleşmenin kurulmasında irade sakatlığının varlığı halinde kira sözleşmesinin geçerli olduğu savunulamayacaktır.
Yine dava açarken davacının hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Emsal kiralar karşısında kira artışının yetersiz kalması, kira artış talebinin kanunla belirlenen sınırları aşması gibi durumlarda hukuki yararın varlığı kabul edilecektir.
Bir diğer dava şartı ise kira sözleşmesinde kira artış bedeline ilişkin hükmün bulunmaması veya beş yılın sonunda kira bedelinin rayiç kira bedelinden düşük olması halinde ortaya çıkan uyuşmazlığın varlığıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kanun koyucu, kira tespit davası açmak için herhangi bir süre öngörmemiştir. Yani dava, kira sözleşmesi devam ederken her zaman açılabilir. Ancak dava açma tarihine göre verilecek kararın hangi kira dönemine işleyeceği farklılık gösterebilir. Diğer bir anlatımla yeni kira dönemine girmeden en geç 30 gün önce veya aynı tarihte yapılacak yazılı bildirimden sonra yeni kira dönemi içinde açılacak davada verilecek karar yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Aksi durumda açılacak davada verilecek karar bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
İfade etmeliyiz ki kira sözleşmesinde yeni kira döneminde yapılacak artışın kararlaştırılmış olduğu ancak kiracının bu artışı yapmadan kira bedelini ödemeye devam etmesi halinde kira tespit davası açmakta fayda yoktur. Söz konusu durumun varlığı halinde kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir ve bakiye kira bedelinin faizi ile birlikte tahsili ile şartların oluşması halinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiracının yeni kira döneminde kira sözleşmesinde kararlaştırılan artışı gerçekleştirmeden kira bedelini ödemesi halinde Ankara kira avukatına danışmakta fayda vardır. Ayrıca kiralananın tahliyesi için detaylı bilgi için buraya tıklayabilirsiniz.
Beş Yıllık Süre Dolmadı Kira Tespit Davası Açabilir Miyim?
Kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl artırılacağının belirlenmemesi ve tarafların artış hususunda anlaşma sağlanamaması halinde beş yıllık süre dolmadan da kira tespit davası açılabilir. Bu gibi durumda dava açarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. TBK 344/2. Maddesi “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklindedir. Anlaşılacağı üzere her ne kadar bir önceki yılın oniki aylık tüketici fiyat endeksine göre artırım yapılabileceği ifade edilmişse de mahkemece hakkaniyet oranında bu ortalamadan indirim yapılabileceği ifade edilmektedir.
Beş Yıllık Sürenin Dolması Halinde Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesi ile kira bedeli artış oranı kararlaştırılmış olsun veya olmasın beş yıllık sürenin dolması halinde yeni kira dönemi için kira bedelinin rayiç değere göre hesaplanması istenebilir.
TBK m. 344/3’ “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” şeklinde olup anlaşılacağı üzere hakim yeni kira bedeli belirlerken tüketici fiyat endeksi ile bağlı olmayıp emsal kira bedellerini göz önünde tutacaktır.
Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Beş yıllık sürenin dolması ile açılan kira tespit davalarında kira bedeli tespit edilirken emsal kira bedelleri de araştırılmaktadır. Bu araştırmada mevcut taşınmazın metrekaresi, oda sayısı, bina yaşı, bulunduğu kat veya konum gibi birçok etken dikkate alınmaktadır. Bununla birlikte taşınmazın toplu ulaşım, hastane veya market gibi dış faktörlere yakınlığı da emsal kiranın belirlenmesinde önemli rol oynar.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı Var Mı?
Mevcut kimi yazılarda kira tespit davası için ihtarname gönderilmesi gerektiği ifade edilse de kira tespit davası şartlarında ihtarname zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani ihtarname göndermeksizin diğer şartların varlığı halinde her zaman kira tespiti için dava açılabilir. Ancak yine değindiğimiz üzere yeni kira döneminden önce en geç 30 gün önce gönderilecek ihtarname ile kira tespit davası yeni kira döneminde herhangi bir tarihte açılabilir. Burada ihtarnamenin varlığı ile mahkemece verilecek karar yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğuracaktır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Günümüzde artan enflasyon ve piyasa koşullarının değişiklik göstermesi nedenleri ile yoğun olarak kira sözleşmesinden kaynaklı davalar açılmakta ve bu durum mahkemelerin yoğunluğunu artırmaktadır. Hal böyle olunca davanın ne kadar süreceği yönünde net bir süre vermek mümkün değildir. Ancak Ankara mahkemelerinde açılacak davalar için ortalama iki yılda ilk derece mahkemesi tarafından karar verilmektedir. Davada ortaya çıkabilecek eksikliklerin tamamlanması ve yargılama sürecinin hızlı ilerleyebilmesi için kira tespit davalarının avukat hizmeti ile birlikte yürütülmesinde fayda vardır.
Kira Uyarlama Davası ve Kira Tespit Davası Arasındaki Fark Nedir?
Kanun koyucu kira sözleşmesi yapıldığı esnada öngörülmeyen ancak daha sonra ortaya çıkan olağanüstü durumların varlığı halinde taraflarca kira uyarlama davası açılabileceğini ifade etmektedir. Olağanüstü durumun varlığı halinde taraflarca her zaman uyarlama davası açılabilir. Ayrıca kira tespit davasından farklı olarak beş yıllık süre dolmasa dahi kira bedelinin emsale göre yeniden tespit edilmesi istenebilir. Yine kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusu iken uyarlama davasında böyle bir sınırlılık olmayıp taşınır taşınmaz her türlü kira sözleşmesi için geçerlidir.
Her ne kadar ülkemizde yüksek enflasyonist ortamın varlığı olsa da Yargıtay tarafından yüksek enflasyon olağanüstü durum olarak kabul edilmemekte ve sırf bu sebebe dayanarak kira uyarlama davası açılamayacağına hükmetmektedir.
Kira Tespit Davası Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kira tespit davası öncesi arabuluculuk başvuru yapılması ve sürecin tüketilmesi zorunludur. Arabuluculuk kanun yoluna başvurmadan açılacak kira tespit davaları usulden reddedilecektir. Arabuluculuk süreci başlatılmış ve anlaşmama şeklinde tamamlanması halinde dava açılabilir.
Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri iken yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Sonuç
Kira tespit davaları, kiralayanlar için kira bedelini piyasa rayicine çıkarmanın önemli bir yoludur. Bu davaların başarılı olabilmesi için geçerli bir sözleşmenin varlığı, hukuki yararın bulunması ve kira artışına ilişkin belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Beş yıllık sürenin dolması ya da dolmaması durumlarına göre farklı prosedürler uygulanmaktadır. Kiracı ve kiralayan arasında adil bir kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bu davalar, arabuluculuk sürecinin tamamlanmasıyla sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Dava sürecinin hızlı ve eksiksiz ilerlemesi için avukat desteği almak faydalı olacaktır.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar.
Bir Yorum Yazın