Kiracının tahliyesi, sınırlı sebeplerin varlığı halinde gerçekleşmektedir. Bu sebeplerden bir tanesi de 10 yıllık kiracının tahliyesidir. Günümüzde kiracı ile kiralayan arasında farklı sebeplerden kaynaklı birçok tahliye davası ile karşılaşmaktayız. Bunların kimisi kiracının kusurundan kaynaklı olarak kanunda düzenlenmiş kimisi ise sözleşmeye ek olarak alınan tahliye taahhütnamesi ile ortaya çıkmaktadır. Ancak kanun ile düzenlenen özel durumların varlığı her kira sözleşmesinde ortaya çıkmamaktadır. Böyle olunca da kiralayan ile kiracı arasında anlaşamama durumunda ne gibi yol izleneceği, kaç yıllık uzama dönemi sonunda herhangi bir sebebe dayanmaksızın kiralayanın tahliye davası açabileceği merak konusudur. Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesini anlatmaya çalışacağız.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiralayanın kira sözleşmesi sona erdiğinde veya belirli yasal sebeplerin varlığı halinde, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması amacıyla yürütülen hukuki bir süreçtir. Tahliye davası açılmadan önce belirli şartların yerine getirilmesi ve fesih bildiriminin yasal sürelere uygun şekilde yapılması gerekir. Bu sürecin etkin ve yasalara uygun şekilde yürütülmesi, hukuki danışmanlık alınarak yapılırsa hak kayıplarının yaşanması da önlenmiş olacaktır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Kanun koyucu, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesi için belli şartların varlığını aramaktadır. Bu şartlar;
- Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı,
- 10 Yıllık kira uzama dönemi varlığı,
- Kiralayan tarafından gönderilen fesih bildirimidir.
Her şeyden öte kira sözleşmesinin geçerli olması gerekmektedir. Kanunumuzda kira sözleşmesi için geçerli bir şekil şartı aranmasa da ileride doğacak anlaşmazlıklar ihtimaline binaen kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasında yarar vardır. Bununla birlikte kira sözleşmesi içeriğinde aşırı yararlanma, genel ahlaka aykırılık bulunması veya sözleşmenin kurulmasında irade sakatlığının varlığı halinde kira sözleşmesi geçersiz olacaktır.
Yine kira sözleşmesi kurulmuş ancak 10 yıllık uzama dönemi gerçekleşmemişse bu sebebe dayalı kiracının tahliyesi istenmeyecektir. TBK madde 347/1’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” şeklinde düzenlenmiş olup açıkça 10 yıllık uzama döneminden bahsedilmektedir.
10 yıllık uzama döneminin sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce hiçbir haklı neden gösterme şartı aranmaksızın bildirimde bulunulması halinde kiracının tahliyesi için dava açılabilecektir. Bu koşulun gerçekleşmemesi halinde kira bedeli hariç olmak üzere kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzamış sayılacaktır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Süre Nasıl Hesaplanır?
10 Yıllık sürenin hesaplanmasında kimi zaman kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplama yapıldığı ve bu şekilde dava açıldığı görülmektedir. Ancak kanun koyucu açıkça 10 yıllık uzama döneminin sonunda bildirim koşuluna uyularak dava açılacağını ifade etmektedir.
Örnek vermek gerekirse 01.01.2015 tarihli bir yıllık kira sözleşmesinin varlığı halinde kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilmezse ilk bir yıllık uzama dönemi 01.01.2016 – 01.01.2017 tarihleri arası olacaktır. Öyleyse on yıllık uzama dönemi 01.01.2025 – 01.01.2026 tarihleri arası on yıllık uzama dönemi olup bu süreyi izleyen uzama dönemi bitiminden en az üç ay önce yani 30.09.2026 tarihine kadar bildirimde bulunmak koşulu ile 01.01.2027 tarihinde tahliye davası açılabilir. Yani fesih bildirimin süresinde yapılması halinde en erken 12. yılın sonunda tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin başlangıçta 5 yıllık yapılması halinde ise 16. kira yılının sonundan itibaren tahliye davası açılabilecektir. Kısaca kira süresi + 10 yıllık uzama dönemi + 1 yıllık uzayan dönem şeklinde özetlenebilir.
10 Yıllık Süre Sonunda Fesih Bildirimi Nasıl ve Ne Zaman Gönderilmelidir?
Fesih bildirimi şeklinin nasıl olacağı TBK madde 348’de düzenlenmiştir. Kanun metni “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” şeklinde olup fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlanmıştır. Anlaşılacağı üzere fesih bildiriminin kanun metninde noter kanalıyla gönderilmesi zorunluluğu bulunmamakla birlikte sağlıklı olması ve ispat kolaylığı için noter aracılığıyla gönderilmesi faydalıdır.
Fesih bildirimin yazılı olarak yapılması ile birlikte hangi sürelerde yapılması gerektiği de önem arz etmektedir. Buna göre 10 yıllık uzama döneminin sonunda izleyen bir yıllık uzama döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak gerekmektedir. Fesih bildirimi şekil şartına ve süreye uyulmaksızın gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılacaktır.
Kanunla belirtilen süreler kritik olup kaçırılması halinde kiralayanın tahliye talebinde bulunması için bir yıl daha beklemesine sebebiyet vermektedir. Sürelerin karmaşıklığı ve tahliye sürecinin daha sağlıklı sürdürülmesi için Ankara kira avukatından hukuki destek almakta fayda vardır.
10 Yıl İçinde Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Ne Olur?
Kiracı ve kiralayan arasında eski kira sözleşmesinin uzama dönemlerinin herhangi birinde ve eski kira sözleşmesinden bağımsız şekilde yapılacak yeni kira sözleşmesi 10 yıllık uzama dönemini sıfırlar. Yani taraflar arasında akdedilen yeni kira sözleşmesi ile tekrardan 10 yıllık uzama dönemi başlar ve yeni kira sözleşmesinden on iki yıl sonra kiralayan tarafından tahliye davası açılabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Davanın açılacağı yer mahkemesine değişiklik göstermekle birlikte Ankara Mahkemelerinde açılan davaların ortalama 12 ay gibi sürede sonuçlandığı gözlemlenmektedir. Ancak 10 yıllık kiracının tahliyesi için öncelikle dava öncesi şartların eksiksiz yerine getirilmesi önemlidir. Şartlarda ortaya çıkacak eksikliğin davanın uzamasına hatta davanın reddine sebep verebileceği unutulmamalıdır. Tahliye sürecini sağlıklı yürütebilmek için avukata danışabilir, hukuki destek alabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Zaman Talep Edilir?
İzah ettiğimiz üzere 10 yıllık kiracının tahliyesi için 10 yıllık uzama dönemini izleyen yeni kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce gönderilecek yazılı bildirim ile kiracının tahliyesi istenebilir. Yazılı bildirimin gönderilmesi halinde yeni kira döneminin ilk ayında icra takibi veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süreye uyulmaması halinde kira sözleşmesi uzamış sayılacak ve bir sonraki kira dönemi için aynı işlemlerin yapılması söz konusu olacaktır.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
Hukukumuzda kira sözleşmesine uygun şekilde edimini ifa eden ve kanunda düzenlenmiş diğer özel hallerin bulunmadığı durumda kiracının 5 yıl sonunda tahliyesi mümkün değildir. Kanun koyucu, 5 yılını dolduran kiracı ve kiralayana kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Kira tespit davası hakkında yazımıza ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz.
10 Yıllık Kiracının Tahliye Davası Arabuculuk Zorunlu Mu?
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi davası öncesi arabuluculuk başvuru yapılması ve sürecin tüketilmesi zorunludur. Arabuluculuk kanun yoluna başvurmadan açılacak tahliye davalarıı usulden reddedilecektir. Arabuluculuk süreci başlatılmış ve anlaşmama şeklinde tamamlanması halinde tahliye davası açılabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
10 Yıllık kiracının tahliyesinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri iken yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak kesin yetki söz konusu olmadığından sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Sonuç
10 yıllık kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin süresi ve uzama dönemleri dikkate alınarak belirli şartlara bağlanmıştır. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yasal sürelere ve bildirim şekillerine tam olarak uyulmasıdır. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiralayanın fesih bildirimini yazılı olarak ve süresi içinde yapması, tahliye sürecinin başarılı bir şekilde sonuçlanabilmesi için kritik öneme sahiptir.Bu süreçte ortaya çıkabilecek hukuki karışıklıkları önlemek ve hak kaybı yaşamamak adına profesyonel bir destek almak önemlidir. İK Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku ve tahliye davalarında uzman avukatlarımızla sizlere en iyi hukuki danışmanlığı sağlamaktayız. Ekibimiz, yazımıza konu 10 yıllık kiracının tahliyesi gibi hukuki süreçler başta olmak üzere tüm konularda yanınızda yer alarak, hukuki sürecin eksiksiz ve yasalara uygun şekilde atılmasını sağlar.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar.
Bir Yorum Yazın